Kolik vlastně skutečně stojí nemovitost

K vybudování úspěšné rodinné firmy je potřeba dobrý nápad, spousta dřiny a trochu toho pověstného štěstí. Tím však starosti pro jejího majitele nekončí. O nabytý majetek je potřeba se stále starat a dávat mu potenciál růstu, což může být někdy stejně náročné jako samotné podnikání. Proto jsme pro vás připravili seriál článků přinášející praktické informace, s čím při jeho správě počítat. Jako první se podíváme na nemovitosti.

Movitější lidé obvykle vlastní více nemovitostí – některé slouží k investičním účelům, jiné k vlastnímu bydlení. V tomto článku se zaměříme na to, na kolik vás vyjde touha po bydlení ve vlastním, ať již se jedná o rodinnou základnu, nemovitost vlastněnou kvůli pracovní lokaci, nebo o prázdninovou usedlost.

Jednorázové náklady

Asi první náklady, které kromě samotné ceny za nemovitost zaplatíte, jsou transakční náklady při jejím pořízení. Sem standardně zahrnujeme provizi realitní kanceláře, daň z nabytí nemovitosti, právní služby, poplatky za vázané účty či advokátní úschovu, znalecké posudky a náklady spojené se samotným přepisem. Možná namítnete, že provizi realitní kanceláři platí prodávající, ale ten ji většinou zahrne do ceny nemovitosti, a proto ji uvažujeme jako náklad na pořízení.

Ideální variantou je, dohodnout se s prodávajícím, aby tato provize nebyla součástí kupní ceny, jak bývá obvyklé, protože pak za tuto provizi zaplatíte ještě daň z nabytí nemovitosti. Standardně činí provize 3 až 5 % z ceny nemovitosti. Setkat se můžete také s tím, že realitní kanceláře při dražších nemovitostech a zajímavém klientovi dají provizi i 2 až 2,5 %, což ale bývá standardně provize bez DPH. V této ceně by však měly být započteny i právní služby za přípravu smlouvy, nicméně je vždy na místě nechat si smlouvu překontrolovat svým vlastním právníkem, což podle její složitosti může vyjit na dalších 5 až 10 tisíc korun. Nemáte-​li důvěru v realitní právníky a smlouvu si chcete připravit sami, je třeba počítat s 20 až 30 tisíci korunami za právní služby odvozené podle složitosti smlouvy a transakce.

S převodem nemovitosti je pak spojena již zmiňovaná daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 %. Pokud se rozhodnete využít hypotéku, přibudou vám do výčtu nákladů výdaje za znalecké posudky, vázané účty a opět právní kontrolu. Vše vyjde na částku kolem 25 tisíc korun. Poslední náklady jsou spojené se samotným přepisem na katastrálním úřadě, tady byste se s poplatky a vyřízením bez vaší účasti měli vejít do 5 tisíc korun.

Máte-​li nemovitost „papírově“ v kapse, zdálo by se, že vaše peněženka má to nejhorší za sebou. Ovšem k pořízení nemovitosti je většinou nezbytné připočíst také náklady na její vybavení a rekonstrukci. Účelem koupě nemovitosti totiž je bydlet ve vlastním a podle svých představ, a to opravdu jen malé procento nemovitosti splní už při pořízení. Cena rekonstrukcí se samozřejmě liší podle finálního vybavení, ale při luxusnějších nemovitostech a bohatší klientele můžete s klidným svědomím počítat s průměrným vydáním 30 tisíc korun na metr čtvereční nemovitosti.

Roční náklady

Všechny výše uvedené náklady jsou jednorázového charakteru. Po nákladech na pořízení a vybavení nemovitosti je potřeba brát také v úvahu nezbytné provozní náklady nemovitosti, kam spadá daň z nemovitostí, poplatky za správu (SVJ), pojištění nemovitosti a domácnosti a úroky z hypotéky. Tyto náklady platíte jako vlastník nemovitosti bez ohledu na to, zda v dané nemovitosti pobýváte celoročně, nebo jestli sem přijedete jen pár víkendů za sezonu.

Daň z nemovitostí se vypočítává jako násobek výměry nemovitosti s příslušnými sazbami podle počtu obyvatel a koeficienty odpovídajícími lokalitě, ve které se nemovitost nachází. V obci do 10 tisíc obyvatel s nulovým koeficientem tak zaplatíte 3 koruny za metr čtvereční. Oproti tomu v Praze, která je vlastní kategorií dle počtu obyvatel a koeficient si určují městské části i na nejvyšší možnou hodnotu 5, uhradíte 50 korun za metr čtvereční.

Pojištění nemovitosti se odvíjí zejména od výše pojistného plnění, lokality a výše spoluúčasti a vyjde vás přibližně na 0,03‒0,15 % z hodnoty nemovitosti.  Pojištění domácnosti se pak odvíjí od hodnoty vybavení, zabezpečení domácnosti, výše spoluúčasti a výše pojistného plnění. Na pojištění domácnosti si musíte připravit asi 0,2‒0,6 % hodnoty majetku ročně.

Pokud bychom jako pracovní nemovitost uvažovali byt v luxusní rezidenci s recepcí, úklidovou službou, zahradníkem a profesionálním facility managementem, je nutno připočítat také náklady spojené s poplatky do Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Ty vás v takovém případě můžou vyjít i na 500 až 1000 korun za metr čtvereční. V případě, že byste se rozhodli nemovitost z různých důvodů držet na české společnosti, tak je třeba počítat se sumou v průměru 200 tisíc korun ročně. Opět ale velmi záleží na tom, jaký rozsah služeb společnosti si pro takto držené nemovitosti nadefinujete.

S hypotékou, nebo bez?

Tyto varianty dnes zvažuje hodně zájemců o nemovitost. V dnešní době nízkých úrokových sazeb totiž mít hypotéku může vypadat zajímavě, i když máte dostatek vlastních zdrojů. V takovém případě financování koupě nemovitosti je třeba přičíst náklady úroků ve výši cca 1,8 % ročně. Naopak výhoda hypotéky spočívá mimo jiné v možnosti odečíst si úroky ze základu daně, avšak zde existuje strop maximální výše 300 tisíc korun a legislativní omezení, na které nemovitosti je odpočet možné uplatnit. Ušetříte tedy nejvýše 45 tisíc ročně. Hlavní pointa, proč si brát hypotéku, tak je v možnosti investování ušetřených vlastních zdrojů s vyšším výnosem než 1,8 % p. a.

Z výše uvedeného přehledu je jasné jedno – pokud někdo v devadesátých letech považoval frázi „Všude dobře, doma nejlíp“ za výmluvu těch, kterým nestačily finance na cestování, tak dnes už ji může považovat spíš za známku luxusu a blahobytu. A to jsme vyčíslili jen náklady, které vám z účtu „odtečou“. Kdybychom započítali i váš čas strávený obcházením úřadů a spoustou papírování a přepočítali si ho na peníze, které vám na účet „nepřitečou“, byla by výsledná suma ještě vyšší. Proto se majitelům velkého majetku často vyplatí přenechat všechno na starosti vybranému správci, který vše podle jeho pokynu zařídí.

Autor: Karol Moravec, J&T Family Office