Jak si ušetřit starosti se správou nemovitosti

Dopracovat se k velkému majetku je jistě radost. Správa rodinného majetku však přináší spoustu práce a úskalí. Proto jsme připravili seriál článků přinášející praktické informace, s čím je potřeba v praxi počítat. V minulém díle jsme se dotkli tématu pořízení nemovitosti, nyní se zaměříme na její správu a údržbu.

Když si s klienty využívajícími služeb  J&T Family Office povídáme o tom, co všechno spadá pod tzv. facility management, připomíná to trochu hlášky dvou chalupářů z proslulého filmu Na samotě u lesa. To máte technickou správu, ekonomickou a administrativní činnost, bezpečnostní služby, úklidový servis, údržbu zeleně a další. K tomu je potřeba vzít v úvahu, že každý typ nemovitosti vyžaduje individuální přístup.  Jinak je potřeba spravovat a zabezpečit rodinný dům, chatu či kanceláře a zcela odlišné požadavky můžete mít třeba na hotel, průmyslový areál nebo výrobní halu.

Od účtů po hromosvod

Nejprve se podívejme, co všechno se skrývá pod spojením technická správa. Sem jsou zahrnuty všechny dodávky služeb spojené s užíváním nemovitosti, jako jsou dodávky vody, tepla, energie, plynu, odvoz odpadu nebo odečet měřidel včetně rozúčtování nákladů. Další požadavky jsou pak dány přímo legislativou, takže se jim určitě nevyhnete, ať již se jedná o revize komínu, kotle či celé kotelny, revize spalinových cest nebo třeba hromosvodu. A pak tu máme služby, na kterých se dá asi nejvíce ušetřit, ale kdo chce mít svou nemovitost v reprezentativním stavu, většinou velmi rychle zjistí, že se to nevyplatí. Jedná se například o úklidové služby nebo sezonní práce jako údržba keřů a stromů, výsadba nebo zimní odklízení sněhu. Už na první pohled je toho hodně a to jsme se dotkli jen běžného provozu. Další náklady a zařizování pak může spolknout nečekaná havárie, kdy přestane fungovat topení, vyhoří pojistky nebo praskne voda.

Ekonomické a administrativní činnosti při vlastnictví menší nemovitosti asi nebudou tak velké, pokud budete vlastnit celý výrobní areál nebo větší hotel, tak se to ale nasčítá. Někdo totiž musí vést evidenci nákladů na provoz nemovitosti, vybírat nejvhodnější smlouvy na dodávku služeb nebo pojistné, stát u jejich uzavírání a samozřejmě i dbát na jejich dodržování.

Pokud se rozhodnete, že nechcete večery trávit sháněním revizního technika nebo srovnáváním cen energií, můžete si na tyto služby někoho najmout. Nejlepší je svěřit tento servis někomu jako celek, protože pak stačí zadávat pokyny a provádět kontrolu jen jednoho subjektu, navíc se daná instituce nebude moci vymlouvat, že nespustila topení, protože nebyla včas podepsána patřičná smlouva nebo vyčištěn kotel.

Kolik peněz si připravit

Ceny za poskytnutý servis se odvíjejí od typu nemovitosti, rozsahu požadavků a případně dalších specifik, dohodnout je možné si jak paušální platbu, tak vyúčtování na základě vykázaných hodin práce.

Za první příklad si vezměme třeba bytový dům o dvaceti bytových a dvou nebytových jednotkách. Měsíční náklady na správu této nemovitosti mohou činit 12 000 Kč, za technologie dáte 8 000 Kč, týdenní úklid vnitřních prostor vás vyjde na 3 000 Kč a vnější úklid jednou za čtrnáct dní na 900 Kč. Ekonomická správa vás může přijít na 10 500 Kč, vyhodnocení spotřeb na 650 Kč a nezbytná požární ochrana a BOZP na 400 Kč. Vedle toho je možné si objednat i další, jednorázové služby, například zajištění ustavující schůze Společenství vlastníků jednotek, které vás přijde na 22 000 Kč, nebo zpracování provozních řádů v ceně 20 000 Kč.

Druhou modelovou situaci může představovat rezidence s pětadvaceti byty a nebytovou jednotkou v podobě garáže s parkovacími místy. Tady se ceny za měsíc provozně technické správy mohou pohybovat mezi 8 500 až 17 700 Kč, na havarijní služby byste si měli připravit 225 až 2 500 Kč, u ekonomické správy počítejte s částkou od 6 000 do 16 200 Kč. Za úklid společných prostor vynaložíte částku 5 400 až 8 000 Kč, a pokud si najmete domovníka, připlatíte si 32 000 až 61 000 Kč. Další služby může představovat vedení agendy reklamací v ceně od 400 Kč za hodinu nebo údržba zeleně za 920 Kč.

Protože téma bezpečnosti hraje i v České republice stále důležitější roli, poptávají klienti J&T Family Office mnohem častěji než dříve fyzickou ostrahu svých nemovitostí. Neozbrojená ostraha může stát 90 až 300 Kč za hodinu, ta ozbrojená potom až 500 Kč za hodinu. Pokud si vystačíte s ostrahou v podobě „pouze“ operačního důstojníka, vyjde vás jeho hodina práce okolo 170 Kč za hodinu. Při případném posílení ostrahy je možné také využít jednorázově průchodové rámy, jejich zapůjčení stojí 5 000 Kč na den.

A proč si neulehčit i práci doma?

Máte-​li postaráno o nemovitosti sloužící k výrobě či jako investice, možná je na čase se také poohlédnout po tom, co by vám zjednodušilo a zpříjemnilo váš rodinný život. Často se totiž stává, že kovářova kobyla chodí bosa, a zatímco na úklid hotelu či rezidence máte pronajatou profesionální firmu, doma vám s úklidem občas pomůže jen studentka nebo sousedka od vedle. Přitom ani ceny za profesionální pomocnice nemusí být vysoké. Cena za úklid domácnosti a žehlení se pohybuje mezi 175 a 230 Kč za hodinu, u pomocnice do domácnosti to může být 200 až 250 Kč a nepravidelné úklidy a mytí oken vás bude stát 250 Kč za hodinu. Stejně tak si můžete sjednat v balíčku služeb hlídání dětí, péči o seniory, nákupy až domů nebo zajištění služeb kuchaře.

Ať už se rozhodnete pro zajištění správy nemovitosti nebo služeb v rámci rodiny, vždy byste měli dobře vybírat, jakému partnerovi svou důvěru dáte. Měl by to být minimálně partner s tradicí a doložitelnými referencemi.

Autor: Karol Moravec, J&T Family Office